Wünschen Handwerker, Ablesefirmen, Vermieter, Immobilienmakler oder auch Vertreter der Hausverwaltung Zutritt zur Wohnung, stellt sich die Frage, ob und unter welchen Bedingungen der Zutritt zur Wohnung zu gewähren ist.
Festzustellen ist, dass es ein unbeschränktes Besichtigungsrecht des Vermieters nicht gibt, denn mit Abschluss des Mietvertrages steht dem Mieter grundsätzlich das Recht zu, in seiner Wohnung in Ruhe gelassen zu werden (BGH, Urteil vom 04.06.2014, VII ZR 289/13).
Unter bestimmten Voraussetzungen kann der Vermieter jedoch ein Besichtigungsrecht haben. Dies setzt einen konkreten sachlichen Grund voraus, der sich z. B. aus der Bewirtschaftung des Objektes ergeben kann. Eine Formularklausel im Mietvertrag, die dem Vermieter ein Recht zum Betreten der Mietwohnung ganz allgemein „zur Überprüfung des Wohnungszustandes“ einräumt, ist wegen unangemessener Benachteiligung des Mieters unwirksam. Jedoch kann im Mietvertrag ein Besichtigungsrecht des Vermieters in angemessenen Abständen vereinbart werden.
Im Übrigen setzt ein Zutrittsrecht Dritter ein berechtigtes Interesse an der Besichtigung voraus. Dies kann sich z. B. daraus ergeben, dass der Vermieter Haus oder Wohnung verkaufen will (OLG Frankfurt, Urteil vom 26.06.2009, WuM 2011, 95). Ein Recht zur Besichtigung besteht aber auch, wenn das Ende des Mietverhältnisses bevorsteht und der Vermieter die Räume möglichen Mietnachfolgern zeigen will (AG Freiburg, Urteil vom 24.11.1982, WuM 1983, 112). Auch aus der Vorbereitung von Modernisierungs- oder Instandsetzungsarbeiten kann sich ein solcher Anspruch ergeben (AG Berlin-Mi e, Urteil vom 29.03.2010, Az. 16 C 59/09, GE 2010, 1425). Ein generelles Zutrittsrecht für Handwerker ohne konkrete Anhaltspunkte für drohende Schäden oder zu beseitigende Mängel gibt es nicht (LG Frankfurt, Urteil vom 24.05.2002, 969). Selbstverständlich ist jedoch Handwerkern der Zutritt zu gewähren, wenn sie mit der Beseitigung eines Mangels beauftragt worden sind. Auch der Ablesedienst hat einmal im Jahr Anspruch auf Zutritt zur Wohnung, um den Verbrauch an den Heizkörpern zu erfassen.
Wohnungsbesichtigungen müssen rechtzeitig, also mindestens 4-5 Tage vorher, angekündigt werden (AG Schöneberg, Urteil vom 18.05.2004, GE 2004, 822). Ein Termin darf nur zu üblichen Zeiten angesetzt werden. Auf die Belange des Mieters ist stets Rücksicht zu nehmen und bestenfalls sollte versucht werden, einen Termin mit dem Mieter zu vereinbaren. Fotos oder Videoaufnahmen darf der Vermieter oder der Handwerker ohne Zustimmung des Mieters nur fertigen, wenn diese zur Beseitigung von Schäden oder zur Beweissicherung erforderlich sind. Im Übrigen lässt sich aus dem Recht zur Besichtigung kein Recht zur Erstellung von Fotos ableiten. Fotos sind also grundsätzlich nur mit Einwilligung des Mieters zulässig.
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