Die Mietpreisbremse, das verkannte Gesetz?

Etwas scheint falsch herum zu laufen, wenn man dem Blätterwald der Tagespresse lauscht. Denn dort heißt es, die Wirkung der Mietpreisbremse ist bisher maximal minimal zu spüren. Also eine riesengroße Aufregung um nichts? Die Pressestimmen schelten von „wirkungslos“ bis „das Ziel verfehlt“.

Offensichtlich wird hier etwas Grundlegendes missverstanden, wenn es um die Miethöhe geht. Diese Meinungen gehen oft und offensichtlich davon aus, dass sich von Anfang an die Miethöhe nach der ortsüblichen Vergleichsmiete zuzüglich 10 % zu richten hat, wenn eine wirksame Begrenzungsverordnung durch den Landesgesetzgeber zur Mietpreisbremse erlassen wurde. Das ist aber nach dem eindeutigen Gesetzeswortlaut vom Gesetzgeber gerade anders geregelt worden, wonach erst ab dem Folgemonat nach einer „qualifizierten Rüge“ des Mieters der Mietzins nach den Regeln der Mietpreisbremse auf die ortsübliche Vergleichsmiete zzgl. 10 % gekappt wird. Die Meinung, es wäre schon von Anfang an eines neu begründeten Mietverhältnisses nur noch ein Mietzins in Höhe der Mietpreisbremse zulässig, ist nach dem eindeutigen Wortlaut des § 556g BGB falsch.

Die bisherigen Untersuchungen zeigen zudem auf, dass die Mieter bisher kaum von ihrem Rügerecht Gebrauch machen. Dem Vermieter ist also Folgendes zu raten: Prüfen Sie daher zunächst, ob die Mietpreisbremse für das zugrunde liegende Mietverhältnis überhaupt gilt. Es gibt zahlreiche Ausnahmen von der Mietpreisbremse, wie z. B. beim Neubau, höherer Vormiete und durchgeführter Modernisierung. Aber auch wenn diese Ausnahmen nicht vorliegen, dann gilt eben gerade nicht „Vergleichsmiete + 10 %“ als Obergrenze des zulässig Erlaubten. Die Grenzen sind weiterhin § 5 WiStG und/oder die Wuchergrenze § 138 BGB. Jeder vereinbarte Mietzins, der diese Grenzen nicht überschreitet, ist zunächst wirksam vereinbart, also zulässig. Dann erst, wenn der Mieter die „qualifizierte Rüge“ erhebt, wird ab dem Folgemonat eventuell eine geringere Miete vom Mieter geschuldet – aber erst ab dann und für die Zukunft. Eine Rückzahlung der zu hoch vereinbarten Miete hat der Gesetzgeber nicht vorgesehen.

Ob aber die Miete überhaupt zu hoch ist, bleibt fraglich, weil zum gegenwärtigen Zeitpunkt keiner weiß, wie sich die ortsübliche Vergleichsmiete berechnet. Gerade in Berlin ist ein klarstellendes Mittel zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete auf dem Prüfstand, namentlich der „Qualifizierte Mietspiegel“. Hier sind die Mietberufungskammern uneins, ob der Mietspiegel qualifiziert erstellt wurde. Die Anwendbarkeit steht in Frage. Sollte der qualifizierte Mietspiegel generell nicht anwendbar sein, kann mit diesem nicht die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden. Die „ortsübliche Vergleichsmiete“ kann also mit dem Mietspiegel dann nicht mehr bestimmt werden. Die Frage der Anwendbarkeit des Berliner Mietspiegels hat daher für die Anwendung der Mietpreisbremse eine erhebliche Bedeutung. Anderenfalls muss durch andere komplizierte Begründungsmittel die ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt werden, z. B. durch ein Sachverständigengutachten oder Vergleichswohnungen.

Unabhängig davon, wie um das Schicksal des Mietspiegels weitergeht, entscheidend ist: Der Gesetzgeber hat es Ihnen ausdrücklich erlaubt, bei Mietbeginn die volle Marktmiete zu vereinbaren, auch wenn diese über der nach der Mietpreisbremse zulässigen liegt. Nehmen Sie die Miete, welche der Markt legal ohne Berücksichtigung der Mietpreisbremse hergibt und warten Sie, ob der Mieter ein „qualifizierte Rüge“ überhaupt erhebt. Bis dahin gehört die volle Miete Ihnen.

Wenn Sie gleich eine Miete nur in der Höhe von „ortsüblicher Vergleichsmiete + 10 %“ vereinbaren, verschenken Sie von Anfang an bares Geld, obwohl der Gesetzgeber dieses von Ihnen nicht verlangt. Wenn der Mieter wirksam rügt, kann immer noch eine Einigung zur zukünftigen Miethöhe gefunden werden oder Vermieter akzeptiert die Kappung. Wegen der unklaren Rechtslage zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete stehen die Chancen, sich nachträglich rechtswirksam zu einigen, zurzeit nicht schlecht, denn das Risiko des Gerichtsverfahrens liegt auf beiden Seiten. Ob das des Pudels Kern ist, wird aber die weitere Entwicklung durch den Gesetzgeber und die Auslegung der Gerichte in naher Zukunt zeigen.

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Hannes Rasp

Hannes Rasp

Mit mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Vermögensberatung, kennt sich Hannes Rasp nicht nur in Sachen Immobilienfinanzierung aus; das stets aktuell gehaltene Wissen um Finanzmärkte, -produkte und deren steuerliche Auswirkungen, macht ihn zu einem gefragten Berater für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung. Er wählt mit sicherer Hand funktionierende Finanzprodukte, wobei er sich nicht auf Meinungen, sondern Fakten und Zahlen verlässt.

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