Ist die Mietpreisbremse wirkungslos?

Seit ein paar Monaten ist in einigen deutschen Städten und Gemeinden die Mietpreisbremse in Kraft getreten. Diese soll dafür sorgen, dass die Mieten nicht weiter steigen wie in den vergangenen Jahren. In Städten wie Berlin, München oder Dresden gab es in den letzten Jahren enorme Mietanstiege. Teilweise bis zu 45 % bei der Nettokaltmiete.

Die Mietpreisbremse soll nun einen Deckel darauflegen und weitere Erhöhungen vermeiden.
Dies soll erreicht werden, indem in bestimmten Gebieten die Miete bei der Wiedervermietung nicht mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf.

Ausgenommen sind 3 Kriterien:

Neubauten: Hierbei gelten Wohnungen, die nach dem 1. Oktober 2014 erstmals vermietet wurden. Der Gesetzgeber will damit verhindern, dass der Erbau von neuen Häusern gestoppt wird. Bauplätze, Nebenkosten und Materialkosten sind in den letzten Jahren ebenfalls teurerer geworden, wodurch ein Neubau sich heute nur lohnt, wenn die Nettokaltmiete über 10 € liegt.

Umfassende Modernisierungen: Dies wird als einen Umbau definiert, bei dem mehr als ein Drittel der Mittel aufgewendet wurde, die ein vergleichbarer Neubau gekostet hätte. Kleine Modernisierungen können wie bisher über 11 % pro Jahr auf den Mieter umgelegt werden, auch wenn die Miete dann oberhalb der Mietpreisbremse liegt.

Bestehende Mietverträge: Sollte die Miete für eine Wohnung mehr als 10 % über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen, so darf das auch in Zukunft so bleiben. Vermieter müssen also nicht eine in der Vergangenheit zulässig vereinbarte Miete absenken.

Wie wird die Vergleichsmiete, sprich der Mietspiegel überhaupt festgelegt? Immobilien können so unterschiedlich sein, wie ihre Besitzer. Die Art, Beschaffenheit, Lage oder Ausstattung der Immobilie sind Faktoren, die nie gleich sind. Eine Immobilie rein an der Größe zu bewerten wäre falsch. Ein wirklich stichhaltiger Mietspiegel ist also schwer zu bestimmen.

Trotzdem hat Verbraucherschutzminister Heiko Maas davor gewarnt, die Mietpreisbremse frühzeitig für wirkungslos zu erklären. Das Instrument habe seine Wirkung noch nicht entfaltet, weil es zu viele Möglichkeiten gebe, das Gesetz zu umgehen, so das Fazit einer Studie des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW). Während Maas nun über eine Verschärfung nachdenkt und Berlin eine Bundesratsinitiative plant, fordern Immobilienverbände die Abschaffung der Regelung. Der jüngsten DIW-Untersuchung zufolge wurde der Preisanstieg in den betroffenen Städten kurzfristig beschleunigt, weil insbesondere kurz vor Einführung der Mietpreisbremse am 1. Juni 2015 die Mieten gezielt erhöht worden seien.
Zudem erwarteten Investoren offenbar auch zukünftig keine Beeinträchtigungen ihrer Mieteinnahmen, dies könne aus dem nur geringen Einfluss der Mietpreisbremse auf die Wohnungspreise geschlossen werden. Damit kommen die DIW-Analysten zu dem Schluss, dass die im Vorfeld geäußerten Befürchtungen, dass die Mietpreisbremse die dringend benötigte Bautätigkeit erheblich hemmen würde, nicht eingetreten seien.
„Das Gesetz hat seine gewünschte Wirkung bisher nicht entfaltet. Vielmehr gibt es Möglichkeiten, sich nicht an die Vorgaben der Mietpreisbremse zu halten“, so DIW-Ökonom Claus Michelsen. So seien die Sanktionen bei Verstößen relativ lax. Außerdem sei es für Mieter schwierig, an die relevanten Informationen zu kommen und ihr Recht durchzusetzen.

Maas äußerte sich hierzu: „Ich finde es ein bisschen früh, wenn ein Gesetz, das einen Paradigmenwechsel darstellt, also ein Recht einräumt, das es bisher noch nicht gegeben hat, nach einem Jahr oder ein paar Monaten für gescheitert erklärt werden soll“, am 1. Juni im ARD-„Morgenmagazin“.
Es beriefen sich aber nicht alle Mieter auf das Recht, so dass Vermieter die Preise auch zu stark anheben könnten. Sollten sich Mängel zeigen, müssten die Regeln strenger werden – etwa mit einer Pflicht des Vermieters, bei einer Neuvermietung den alten Vertrag vorzulegen. „Darüber denken wir nach“, sagte Maas, nannte aber keine konkreten Pläne.

Berlins regierender Bürgermeister Michael Müller will bei der Mietpreisbremse ebenfalls nachbessern und von den Vermietern mehr Transparenz verlangen. „Die Wirkung der Mietpreisbremse ist nicht in dem erhofften Maße eingetreten“, sagte Müller der „Berliner Zeitung“. Daher plane Berlin eine Bundesratsinitiative zur Korrektur. Künftig sollen demnach Vermieter verpflichtet werden, vor Abschluss eines Mietvertrages „alle Tatsachen zur Zulässigkeit der geforderten Miethöhe mitzuteilen, die der Mieter nicht selbst in Erfahrung bringen kann“. Dazu gehöre auch die Auskunft, welche Miete der Vormieter gezahlt hat, sagte Müller.

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Hannes Rasp

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Mit mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Vermögensberatung, kennt sich Hannes Rasp nicht nur in Sachen Immobilienfinanzierung aus; das stets aktuell gehaltene Wissen um Finanzmärkte, -produkte und deren steuerliche Auswirkungen, macht ihn zu einem gefragten Berater für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung. Er wählt mit sicherer Hand funktionierende Finanzprodukte, wobei er sich nicht auf Meinungen, sondern Fakten und Zahlen verlässt.

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