Innenstadt oder Stadtrand – erste deutliche Veränderungen auf dem Wohnungsmarkt?

Das Home-Office kommt – oder nicht? Der lange herbeigebetete Trend zum Home-Office, der nie kam, wird gerade durch die von den Regierungen ergriffenen „Corona“-Maßnahmen zur Realität – aber anders als vorhergesagt. Das kann Konsequenzen bei der Auswahl von Anlage-Immobilien haben.

Seit der Verbreitung des Internets sprachen Soziologen und Vernetzungsoptimisten davon, dass die Ballungsräume unattraktiver werden (oder sich gar auflösen würden), weil alle Leute ins Grüne ziehen und online von zu Hause aus arbeiten. Nur: die Leute haben das nicht gemacht, der Zuzug und Druck auf die Innenstädte wuchs. Jetzt plötzlich wird dieses Konzept mehr angenommen und es setzt eine Bewegung zum Stadtrand und in die Vorstädte ein. Wie kommt das und was genau bedeutet das für den Kauf oder den Verkauf einer Wohnung? Doch zunächst der Rückblick:

Hintergrund

„Wenn es doch in der Stadt so teuer ist, macht es dann nicht Sinn, am Stadtrand oder außerhalb etwas zu kaufen, wo es deutlich billiger ist?“ Zu dieser Frage gibt es eine hochinteressante Studie, die vor einigen Jahren durchgeführt wurde. Es wurden die Wohnkosten plus Fahrtkosten verglichen:

In der Stadt wohne ich teurer, habe aber kürzere Wege und niedrigere Fahrtkosten, verglichen mit dem Stadtrand oder Land, wo ich billigere Wohnkosten habe aber längere Fahrzeiten und höhere Fahrtkosten.

Interessantes Ergebnis: die Summe aus Wohnkosten plus Fahrtkosten ist im Grunde genommen immer die gleiche. Also wenn ich ins Grüne rausziehe, kaufe oder miete ich zwar billiger, den Vorteil machen aber die Fahrtkosten und -zeiten zunichte, die ich habe – immer unter der Annahme, ich muss fünfmal pro Woche zum Arbeitsplatz.

Die Frage also, ob ich jetzt in der Stadt wohne oder am Stadtrand oder außerhalb, war streng betrachtet gar keine finanzielle, sondern eine Frage der persönlichen Vorlieben.

Der Autor dieses Artikels hat die Frage im Laufe des Lebens verschieden beantwortet. Als die Kinder klein waren haben wir draußen gewohnt, da war das richtig. Als die Kinder größer wurden sind wir in die Stadt gezogen, da waren sie selbstständig und wir fanden die kurzen Wege ins Kino auch gut. Es ist also eine Frage des Lebens: Was möchte ich haben?
Finanziell kommt es ungefähr auf das gleiche heraus.

So hatten wir in den letzten Jahrzehnten zwei Trends auf dem Wohnungsmarkt: Junge und ältere Leute (im Ruhestand) zogen in die Städte, Familien mit Kindern raus oder an den Stadtrand ins Grüne, wo es mehr Platz und günstigere Preise gibt.

Nun aber …

… haben wir in den Zeiten der heruntergefahrenen Wirtschaft folgendes herausgefunden:

Die Arbeitnehmer (Bürotätigkeiten; am Fließband funktioniert das nicht) haben zwangsweise gelernt zur Kenntnis zu nehmen und auszuprobieren, was vorher für sie nicht in Frage kam: das Home-Office unter Nutzung aller modernen technischen Möglichkeiten. Und sie haben herausgefunden, dass das zum Teil recht angenehm ist und funktioniert. Sie kennen jetzt die Nachteile (mit denen viele leben können) und schätzen die Vorteile.

Die Arbeitgeber haben festgestellt, dass sie auch vorher schon viel zu viel Büro-Arbeitsplatz vorgehalten haben, der nur an ca. 190 Tagen im Jahr genutzt wurde. Viele Dinge können über das Internet bearbeitet werden und so liegt – vor allem in diesen schwierigen Zeiten – in den Raumkosten doch ein gewaltiges Einsparpotenzial.

Andererseits wollen die Arbeitnehmer aber auch nicht auf echte Gruppenarbeit, den „kurzen Dienstweg“ zur Erledigung mancher Kleinigkeiten und vor allem auch nicht auf den Schwatz bei einer Tasse Kaffee verzichten. Ebenso haben die Arbeitgeber gesehen, dass viele Dinge in echten Konferenzen und lebendiger Zusammenarbeit besser zu erledigen sind. Konsequenz:

Das parttime Home-Office …

Diese Form der Arbeit, 3-4 Tage pro Woche ins Büro zu kommen und ein bis zwei Tage von zu Hause zu arbeiten, wird sich wegen der oben erwähnten großen Vorteile nach dem unfreiwilligen Start im April/Mai weiterhin und schnell durchsetzen, wo immer es vom Arbeitsbild her möglich ist. Siemens z. B. möchte dies weltweit für etwa 140.000 Arbeitnehmer einführen.

… ändert den Wohnungsmarkt

Aus dieser Erfahrung heraus hat jetzt schon ein verstärkter Trend zu Wohnungen und Häusern am Stadtrand und in den Vorstädten eingesetzt. Denn wenn ich nicht fünfmal die Woche zum Arbeitsplatz fahren muss sondern weniger, verschiebt sich die eingangs aufgezeigte Kalkulation zugunsten des Wohnens im Grünen. Dazu kommt, dass am Stadtrand und in den Vororten nämlich in den letzten Boomjahren die Preise deutlich weniger gestiegen sind als in den Innenstädten.

Darüber hinaus haben viele Leute während des Lockdowns festgestellt, wie wichtig ein bisschen Grün und ein großer Balkon sein können, wenn man zuhause festgenagelt ist. Und das gibt es außerhalb eben bezahlbarer als in der City.

Fazit

Diese Entwicklung kann es ermöglichen, dass der Wohnungsdruck auf die Innenstädte nachlässt und andererseits die Attraktivität und Vermietungssicherheit von Wohnimmobilien am Stadtrand und im Umland der Städte attraktiver und vermietungssicherer wird. Damit könnten auch Wohnungen außerhalb der bislang begehrten Lagen – die in der Vergangenheit kein großer Renner bei Anlegern waren – für Investitionen interessanter werden.

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