Nachträglicher Schuldzinsabzug auf Immobiliendarlehen

Die bei der Finanzierung von Immobilien anfallenden Schuldzinsen können grundlegend als Werbungskosten bei der Einkommensteuer geltend gemacht (= abgezogen) werden. Was aber, wenn die Immobilie verkauft wird und der Erlös nicht ausreicht, um die Finanzierung komplett abzulösen? Dann fallen weiter Zinsen an, aber es sind keine Einkünfte (Mieten) mehr da, von denen sie abgezogen werden können.

Bislang hatten Finanzämter (natürlich) und Gerichte praktisch immer dagegen entschieden – die Zinsen konnten nicht abgesetzt werden.

Nach einem neuen Urteil des Bundesfinanzhof (IX R 45/13) können nun jedoch die weiterhin anfallenden Zinsen als nachträgliche Werbungskosten von anderen Vermietungseinkünften abgezogen werden (selbst, wenn der Verkauf der Immobilie erst nach den zehn Jahren stattfindet, in denen Immobiliengeschäfte steuerpflichtig sind).

Ursprung des Urteils vom 08. April 2014 war ein Fall, in dem eine GbR im Jahre 1996 ein Mehrfamilienhaus errichtete, mit der Zielsetzung aus der Vermietung und Verpachtung Einkünfte zu erzielen. Im Jahr 2007 – also nach Ablauf der 10-jährigen Spekulationsfrist nach § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 EStG – wurde das Objekt veräußert. Dabei reichte der Erlös aus der (steuerfreien) Veräußerung nicht aus, um die für die Errichtung des Hauses aufgenommenen Darlehensverbindlichkeiten vollständig abzuzahlen. Der Verkäufer war folglich gezwungen, ein neues (Umschuldungs-)Darlehen aufzunehmen.

Die auf das neue Darlehen gezahlten Schuldzinsen wurden in den Folgejahren als (nachträgliche) Werbungskosten bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung geltend gemacht. Da das Finanzamt dies nicht anerkennen wollte, wurde Klage eingereicht. Der BFH gab letztlich dem Kläger Recht. Voraussetzung für die Abzugsfähigkeit der Schuldzinsen ist

  • dass der Steuerpflichtige die aus dem Verkauf erzielten Erlöse vollständig zur Ablösung des Anschaffungsdarlehens verwendet
  • dass das Refinanzierungs- oder Umschuldungsdarlehen nicht über den abzulösenden Restdarlehensbetrag hinausgeht
  • dass die Umschuldung sich im Rahmen einer marktüblichen Finanzierung bewegt.

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Heimo Bucerius

Heimo Bucerius

Heimo Bucerius war mit seiner Vermögensberatungsfirma unter den TOP25 Deutschlands der vom Wirtschaftsmagazin Euro getesteten Finanzberater (25 von 18.000 Bewerbern wurden ausgezeichnet). Als Finanzberater ist er seit über 20 Jahren auf Immobilien spezialisiert – ein wesentliches Gebiet für den Vermögensaufbau mit Sicherheit und Rendite. Über Vorträge und Seminare in Deutschland, England, USA, in der Schweiz und der Slowakei vermittelt Heimo Bucerius wichtiges Immobilienwissen.

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