Aus Prognosen werden Fakten

Über zwei Themen haben wir in den letzten Jahren Prognosen abgegeben: Inflation und Zuzug ins Umland der Großstädte. Beide Prognosen sind nun Fakten geworden und betreffen das Immobiliengeschehen. Im Einzelnen:

1. Inflation oder auch Geldentwertung oder auch Teuerungsrate

Die Definition von Inflation ist grundlegend sehr einfach: Wann immer dieselben Güter teurer werden oder derselbe Betrag an Geld immer weniger kauft, sprechen wir von Inflation oder Geldentwertung.

Beispiel: 100 g Schokolade kosten ein Euro, zehn Jahre später kosten sie 1,20 € – die Ware ist teurer geworden. D. h. auch, dass man für einen Euro nur noch ca. 80 g Schokolade bekommt – das Geld kauft weniger. Übrigens ist die Mengenreduktion in der gleichen Verpackung zur Zeit die beliebteste Methode von Herstellern, die Preise zu erhöhen – in der Hoffnung, dass Sie es nicht merken.

Inflation kommt ganz einfach dadurch zustande, dass aus irgendeinem Grund mehr Geld als Güter vorhanden sind.

In den letzten zehn Jahren lag das Augenmerk bei der Beobachtung der Geldentwertung hauptsächlich auf den Notenbanken, die seit 2008 unendliche Mengen Geld gedruckt haben, was gemäß jeder Theorie die Inflation hätte anheizen müssen. Hat es aber nicht. Ganz plötzlich haben wir jetzt aber Teuerung – Zahlen um die 5 % werden genannt. Sind die gedruckten Billionen endlich am Markt angekommen? Nein, die dramatische Teuerung entsteht am anderen Ende der Gleichung: Durch die viel beklagten Lieferkettenengpässe! Wir bekommen einfach nicht genügend Ware, somit reicht das vorhandene Geld aus, die Preise nach oben zu treiben.

Zwei beliebige aus dem Leben gegriffene Beispiele:

– Wasa Knäckebrot. Eine Supermarktleiterin hat uns erzählt, dass Wasa nicht mehr alle Produkte liefert, weil sie nicht genug Papier für die Verpackung bekommen. Folge: die Supermarktregale sind leer – und der Preis hat sich im letzten halben Jahr ungefähr verdoppelt.

– Gebrauchtwagen. Wenn man einen Neuwagen zulässt und auf die Straße fährt, verliert er im ersten halben bis ein Jahr ca. 15-25 % seines Neupreises. Ganz anders zur Zeit: uns wurde ein sechs Monate alter „junger gebrauchter“ mit nur 8 % Abschlag verkauft, und das nach einigem Handeln. Auch nennenswerte Neuwagenrabatte gehören irgendwie der Vergangenheit an, was eine faktische Verteuerung bedeutet, auch wenn die Preisliste gleich geblieben ist.

Die viel dramatischere Teuerung spielt sich aber vom Endverbraucher unbemerkt im Hintergrund ab: die Großhandels- oder Hersteller-Einkaufspreise:

– Davon abgesehen, dass Automobilhersteller kaum mehr an die dringend benötigten Computerchips herankommen, hat sich der Stahlpreis um ca. 40 % erhöht.

– Die Bauholzpreise waren zeitweise um 100 % gestiegen – beides innerhalb weniger Monate.

Dies sind beliebige Beispiele, frei aus unserem Leben gegriffene (ohne Anspruch darauf, repräsentativ zu sein), aber wir sind uns sicher, dass Sie und wir schnell hundert weitere solche Beispiele zusammenbringen könnten.

Die Inflation oder Geldentwertung oder Teuerung kommt im Augenblick also nicht aus der Ausweitung der Geldmenge (die undiskutiert vorhanden ist und die Tendenz weiter beschleunigen wird), sondern aus der Verknappung der Waren. Und das können wir so schnell nicht ändern.

In der Wirtschaftswoche wird bereits berichtet, dass die Schiffe, die kürzlich in China nicht losgefahren sind und die, die vor kalifornischen Häfen kreuzen und nicht entladen werden, im Weihnachtsgeschäft eine spürbare Knappheit verursachen werden. Und das schlägt sich dann wieder auf die Preise durch …

Auswirkung auf Immobilien

1. Durch die Verteuerung der Baumaterialien steigen die Neubaupreise z. Zt. dramatisch und werden auch in den nächsten Monaten nicht sinken.

2. Das hat direkte Auswirkungen auf die Preise von gebrauchten Immobilien: Wenn Neubauten zu teuer werden, wenden sich Interessenten verstärkt gebrauchten Objekten zu. Da auch hier ein knappes Angebot herrscht – „die Leute verkaufen einfach nicht“ – wird das die Preise weiter treiben. Darüber sind sich zumindest die Mehrzahl der Ökonomen einig. Beides sind keine Prognosen oder Wunschdenken von Immobilienleuten, sondern es sind ganz harte Fakten, untermauert durch die veröffentlichten Kaufpreiszahlen.

Diese Anstiege der Kaufpreise verteilen sich jedoch nicht gleichmäßig auf alle Standorte.

2. Der Wegzug aus den Großstädten an den Stadtrand oder ins Umland hält an

Vor einem Jahr hatten wir in unserem Immobilienbrief 64 einen ersten Trend aus der City ins grüne Umland beobachtet und prognostiziert. Dieser Trend ist nun ein Jahr später zur Tatsache geworden; die Zahlen hierzu wurden unter anderem im Magazin Capital, den Deutschen-Wirtschafts-Nachrichten und der Wirtschaftswoche veröffentlicht.

Während sich die Immobilien-Märkte in den Großstädten auf hohem Niveau weiter entwickelt haben, verstärkte sich der Trend hin zu Mittel- und Kleinstädten. In den Zentren waren die Preissteigerungen gar nicht mehr so hoch, da in z.B. Frankfurt, München, Stuttgart u.a. Preise erreicht sind, bei denen viel mehr einfach nicht geht.

Die gestiegenen Preise für Häuser und Wohnungen sorgen dafür, dass private Käufer ihre Metropolen verlassen und Immobilien zum Eigenbedarf oder zur Geldanlage in kleineren Städten suchen: In den Ballungsgebieten gibt es gemäß dem Kreditvermittler Interhyp einen zunehmenden Trend, beim Immobilienkauf in mittelgroße und sogar kleinere Städte auszuweichen. Die Preissteigerungen des letzten Jahres kamen also zustande durch zum Teil gewaltige prozentuale Preiserhöhungen im Umland der Großstädte. Dort sind die Preise immer noch bezahlbarer als in den Großstädten, Tendenz jedoch weiter steigend.

Fazit 1 / Inflation

Wenn die Wirtschaft nicht vollständig zusammenbricht, werden wir die nächsten Jahre mit erheblicher Geldentwertung zu kämpfen haben.

Bitte erwarten Sie nicht, dass die Politik hier stark dagegen steuern wird: Sowohl die amerikanische als auch die europäische Zentralbank haben beide ihre Inflationsrichtlinien geändert. Statt einem starren 2 % Maximum möchten Sie einen langfristigen 2 % Durchschnitt haben.

Nach 10-15 Jahren Inflation weit unter 2 % ist jetzt erklärtermaßen Platz, auch mal ein paar Jahre lang höhere Raten zuzulassen (es wurde schon über 5 % gesprochen).

Fazit 2 / Preise

Die Mehrheit der Ökonomen ist der Meinung, dass die Immobilienpreise weiter steigen werden – nur eben nicht mehr so stark in den Metropolen, sondern eher im Umland und in kleineren Städten. Hinzu kommt, dass die Immobilie ein klassischer Schutz gegen Geldentwertung ist und somit die veröffentlichten Teuerungsraten die Nachfrage weiter antreiben könnten.

Anmerkung: Wir haben in diesem Beitrag mit Absicht keine konkreten Zahlen über Preisentwicklungen und Verteuerungen genannt, da sich diese fast im Wochen- oder Monatsrhythmus ändern und mit Sicherheit veraltet wären, wenn Sie diesen Beitrag in den Händen halten. Wir überlassen das den aktuelleren Tagesmedien.

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