Damit Immobilien als Kapitalanlage und Altersvorsorge funktionieren, ist nicht nur die richtige Immobilie, sondern auch eine fundierte Finanzierung Teil einer guten Investition. Damit sich der Kauf einer Immobilie also wirklich lohnt, dürfen bei der Finanzierung keine Fehler gemacht werden. Sonst kann die Investition schnell teurer werden als geplant.
Lesen Sie hier die sechs häufigsten Fehler, bei der Immobilienfinanzierung:
1. Keine Reserve
Zu jeder Zeit können unvorhersehbare Ausgaben eintreten, wie zum Beispiel ein Wasserschaden oder Armaturen- und Fensterreparaturen. Diese sollten immer ohne Probleme zu bezahlen sein. Unser Tipp: Es sollte auf jeden Fall ein Rücklagenkonto mit mindestens drei bis fünf Monatsgehältern existieren, welches ausschließlich für die Immobilie gedacht ist.
2. Eigenkapital falsch bemessen
Hier kursieren eine Unmenge Faustformeln, wieviel Eigenkapital man einsetzen müsse: 20, 25, 30 oder auch 40 Prozent „sollten es schon sein“. In der Praxis ist das sehr viel differenzierter zu sehen:
Vom Prinzip her sollten Anleger (= Vermieter) kein Eigenkapital einsetzen, um die steuerlichen Effekte zu optimieren (Achtung: selbstverständlich gilt Punkt 1. dann ganz besonders!).
Während Eigennutzer nach einer Berechnung der Fachhochschule Nürtingen prinzipiell 80 bis 100 Prozent (ja, Sie lesen richtig) eigenes Geld haben sollten, damit das Eigenheim sich auch richtig gut rechnet. Zwischen diesen Extremen gibt es kein absolutes richtig oder falsch – der Eigenkapitaleinsatz muss für Ihre Finanzen und auch Ihre Lebenssituation optimiert werden. Hier brauchen Sie kompetenten Rat – und das heißt immer rechnen, rechnen, rechnen.
3. Aufwand von Eigenleistungen überschätzt
Selbstverständlich kann man durch selbst erbrachte Leistungen wie beispielsweise Reparaturen Geld einsparen. Doch der Aufwand, den Eigenleistungen mit sich bringen, wird oft unterschätzt. Nach der beruflichen Tätigkeit noch schnell auf die Baustelle oder zum Mietobjekt? Der Zeitfaktor von Eigenleistungen kann immens sein. Nicht selten überfordern die Leistungen auch Kompetenz und Know-how. Man sollte also sehr vorsichtig sein, wenn man Eigenleistungen bei der Finanzierung und Erhaltung von Immobilien einkalkuliert.
4. Falsche Berechnung des Kreditbedarfs
Was passiert, wenn man den Kreditbedarf falsch berechnet? Achtung: es wird eine teure Nachfinanzierung nötig. Doch auch, wenn der Kreditbedarf zu hoch angesetzt wird, wird eine Nichtabnahmeentschädigung seitens der Banken auf die nicht ausgezahlte Kreditsumme verlangt.
5. Falscher Festschreibungs-Zeitraum
Sie können sich die zur Zeit sehr günstigen Bauzinsen für 3, 5, 10, 15, 20 Jahre oder länger sichern – die Bank darf die Zinsen in diesem Zeitraum nicht ändern. Das ist toll, jedoch normalerweise mit zwei Nachteilen verbunden: a) Sie können in dieser Zeit keine Sondertilgungen leisten, sollten Sie z. B. durch Lebensversicherungsauszahlung, Erbschaft, Tantiemezahlungen zusätzliches Geld zur Verfügung haben (es sei denn, Sie erreichen, dass die Bank Ihnen dieses Sonderrecht einräumt). b) Je länger Sie festschreiben, desto teurer wird der Zinssatz. Sie müssen hier also einen ausgewogenen Mix aus langjähriger Sicherheit und Beweglichkeit finden.
6. Verwechslung von Nominal- und Effektivzins
Das geht schnell – der Effektivzins wird mit dem Nominalzins verwechselt. Das Problem: nur der Effektivzins ist wirklich aussagekräftig, wenn es um den Vergleich von unterschiedlichen Finanzierungsangeboten geht. Denn der Effektivzins enthält auch Extrakosten, wie zum Beispiel Darlehensgebühren.
Die Finanzierung einer Immobilie ist genauso wichtig wie das Objekt selbst. Denn in den Größenordnungen der Immobilienfinanzierung kann eine anfangs klein erscheinende Zins- oder Prozentzahl am Ende eine hohe finanzielle Summe ausmachen. Die richtige Bank, das richtige Konzept, die fundierte Planung und Berechnung sind daher genauso Bestandteil einer „Investition Immobilie“ wie der Zustand des Kaufobjektes selbst.
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