Immobilien steuerfrei verkaufen, wie geht das?

Immobilie

Grundsätzlich sind in Deutschland „Gewinne aus Spekulationen“ steuerpflichtig – dies ist die sogenannte Spekulationssteuer. Wenn Sie also irgendeinen Vermögensgegenstand wie zum Beispiel Aktien, Gold oder eben Immobilien teurer verkaufen als Sie sie gekauft haben, müssen Sie das mit Ihrem persönlichen Steuersatz der Einkommensteuer versteuern. Außer …

Und hier gibt es eben die für Sie unter Umständen vorteilhaften Regelungen. Lassen Sie uns die Regeln bezüglich Immobilien anschauen – die Darstellungen sind im Rahmen dieser Publikation stark vereinfacht, genaue Berechnungen unter Einbeziehung aller Aspekte erstellt Ihnen der Steuerberater. ¹)

Wie errechnet sich der „Spekulationsgewinn“?

Zunächst ganz einfach: wenn Sie eine Wohnung für 200.000 € gekauft haben und verkaufen sie nach acht Jahren für 300.000 €, haben Sie einen Gewinn von 100.000 € gemacht, den Sie versteuern müssen (mit Ihrem persönlichen Steuersatz der Einkommensteuer). Soweit ist das einfach.

 

 

 

 

 

 


Wichtig: das Finanzamt rechnet nun aber anders als Sie!

Wenn Sie in diesen acht Jahren die Abschreibung für Abnutzung (AfA) genutzt haben, wird diese dem „Gewinn“ zugeschlagen. Wenn Sie also eine Jugendstil Wohnung (Baujahr vor 1925) verkaufen, sind das im Beispiel acht Jahre mal 2,5 %, also 20 % zusätzlich. Stark vereinfacht versteuern Sie also einen Gewinn von 140.000 €.

 

 

 

 

 

 

Z. Zt. nicht aktuell, aber dennoch angemerkt: dies kann zu der ärgerlichen Situation führen, dass jemand in schlechten Zeiten bei einem Notverkauf die Wohnung für 190.000 € verkauft, das Finanzamt schlägt aber die 40.000 € AfA drauf, sodass er fiskalisch einen Gewinn von 30.000 € macht, den er versteuern muss – obwohl er in Wirklichkeit mit Verlust verkauft hat.

Das war der komplizierte Teil, von nun an wird es einfach.

Eigenheim

Sofern Sie das Haus oder die Wohnung seit Erwerb durchgängig selbst bewohnt haben, fällt keine Spekulationssteuer an, egal wann und zu welchem Betrag Sie verkaufen.

Die Steuerfreiheit gilt auch, wenn Sie die Immobilie mindestens zwei Jahre vor, sowie zum Zeitpunkt des Verkaufs, selbst bewohnt haben.

Vermietete Immobilien

Im Grundsatz wird hier unterschieden zwischen gewerblichem Immobilienhandel bzw. Gewinnerzielungsabsicht auf der einen Seite: in diesem Fall müssen Gewinne immer versteuert werden.

Oder andererseits private Vermögensverwaltung, für die folgendes gilt: Allgemein gibt es hier eine Spekulationsfrist, die besagt, dass beim Verkauf keine Spekulationssteuer anfällt, wenn Sie die Immobilie mindestens zehn Jahre vor Verkauf erworben haben. Die Zählung beginnt ab dem Zeitpunkt, an dem die notarielle Beurkundung stattgefunden hatte. Manchmal wird empfohlen, ab dem Tag des Besitzüberganges (dies ist üblicherweise der Tag der Kaufpreiszahlung) zu rechnen, um auf der sicheren Seite zu liegen.

Diese zehnjährige Spekulationsfrist ist allgemein bekannt und muss, wenn Sie steuerfrei verkaufen möchten, unbedingt eingehalten werden. Leider gibt es auch hier wiederum Regeln und Einschränkungen, die die Steuerfreiheit gefährden oder zunichte machen:

„Gewerblicher“ Verkauf

Wenn das Finanzamt Sie zum „gewerblichen Immobilienhändler“ macht, sind Gewinne immer zu versteuern. Die Kriterien hierfür sind vielfältig, kompliziert, z. T. nur durch die Rechtsprechung festgelegt und zum Teil etwas elastisch auslegbar.

Als Beispiele sollen hier nur aufgeführt werden, dass Sie sehr viele Objekte in kurzer Zeit verkaufen oder wenn zum Beispiel der Verfasser dieses Immobilienbriefes, der eine Immobilien handelnde Firma leitet, privat ähnliche Objekte kauft und verkauft. Solche Dinge gefährden die Steuerfreiheit. Aber wie gesagt, das ist kompliziert – hier braucht es immer eine Einzelfallprüfung durch den Steuerberater.

Verkaufsfördernde Maßnahmen

Wenn Sie kurz vor dem Verkauf des Objektes Maßnahmen unternehmen, die den Preis und damit den Gewinn nach oben treiben (was ja nicht unvernünftig ist), kann es sein, dass das Finanzamt trotz Ablauf der Zehnjahresfrist eine Gewinnerzielungsabsicht statt privater Vermögensverwaltung unterstellt. Dann entfällt die Steuerfreiheit ebenfalls und sie müssen Spekulationssteuer bezahlen.

Beispiel: Sie haben ein Dreifamilienhaus und teilen das unmittelbar vor dem Verkauf in Eigentumswohnungen auf und verkaufen die Eigentumswohnungen einzelnen, um so einen höheren Preis zu erzielen.

Oder sie richten die Wohnung unmittelbar vor dem Verkauf richtig schick her (neues Bad, neuer Parkettboden und anderes) – auch hier kann Gewinnerzielungsabsicht unterstellt werden.

Konsequenz: Aufteilung oder Modernisierung bereits in einem vernünftigen Zeitabstand vor dem Verkauf durchführen.

Der Erbfall

Wichtig zu wissen ist, dass im Fall eines Erbes die Haltedauer des Erblassers und die Haltedauer des Erben zusammengezählt werden.

Beispiel: Ein Vater stirbt, nachdem er eine Anlagewohnung acht Jahre besessen hat. Sohn oder Tochter möchten die Wohnung drei Jahre nach dem Todesfall verkaufen. Nun werden die Zeiten zusammengezählt – wir haben also elf Jahre Haltedauer, es fällt keine Spekulationssteuer an.

Fazit

Im Grunde genommen ist es recht einfach, es gibt nur viele „Wenn-Danns“, die zu beachten sind. Deshalb verkaufen auch wir als Immobilienprofis keine privaten Immobilien, ohne vorher mit dem Steuerberater Rücksprache gehalten zu haben. Bitte tun Sie das auch. Gefällt Ihnen unser Immobilienblog? Wir freuen uns auf Ihr Feedback per Email info@konzept-grund.de oder telefonisch unter 0711-222255.

¹) Bei den stark gestiegenen Preisen werden wir oft gefragt, ob es nicht ein guter Zeitpunkt wäre, zu verkaufen. Unsere Antwort ist dann immer „Ja, es scheint reizvoll, wenn …“ Und dieses „wenn“ betrifft die steuerliche Behandlung. Dieser Immobilienbrief ist die Antwort des Immobilienmannes zu dem Themenbereich, keine versuchte Steuerberatung. Es kann in Ihrem Fall ganz einfach sein – oder eben nicht. Bitte klären Sie das kompetent mit einem Steuerberater.

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Heimo Bucerius

Heimo Bucerius

Heimo Bucerius war mit seiner Vermögensberatungsfirma unter den TOP25 Deutschlands der vom Wirtschaftsmagazin Euro getesteten Finanzberater (25 von 18.000 Bewerbern wurden ausgezeichnet). Als Finanzberater ist er seit über 20 Jahren auf Immobilien spezialisiert – ein wesentliches Gebiet für den Vermögensaufbau mit Sicherheit und Rendite. Über Vorträge und Seminare in Deutschland, England, USA, in der Schweiz und der Slowakei vermittelt Heimo Bucerius wichtiges Immobilienwissen.