Regelung zum Energieausweis

Ab 2014 müssen Verkäufer oder Vermieter unaufgefordert einen Energieausweis für ihre Immobilie vorlegen. Schon bei Immobilien-Besichtigungen müssen Interessenten über den Energieverbrauch aufgeklärt werden.

Den Energieausweis gibt es schon seit 2008, weil er jedoch nicht sehr häufig nachgefragt wurde, spielt er im Berufalltag von Maklern selten eine Rolle. Das wird sich bald ändern. Die jüngste Novelle der Energiesparverordnung (EnEV), innerhalb derer auch die Bestimmungen zum Energieausweis geregelt sind, wird voraussichtlich ab 1. Mai 2014 wirksam. Die Novellierung verpflichtet künftig Verkäufer, Vermieter oder Makler dazu, schon bei der Besichtigung und in Anzeigen über den Verbrauch einer Immobilie aufzuklären.
Beim Schalten einer kommerziellen Anzeige zwecks Vermietung oder Verkauf einer Immobilie sind dann Energiekennwerte mit anzugeben. Im neuen § 16a (Pflichtangaben in Immobilienanzeigen) regelt die EnEV 2014, welche Kennwerte aus dem Energieausweis veröffentlicht werden:

•    Art des ausgestellten Energieausweises (Bedarf oder Verbrauch)
•    Endenergiebedarf oder -verbrauch des Gebäudes
•    die wesentlichen Energieträger für die Heizung des Gebäudes
•    bei Wohnhäusern auch das Baujahr und die Effizienzklasse

Die Regelung betrifft jedoch nur neue Energieausweise, die nach dem Inkrafttreten der neuen Energiesparverordnung in 2014 ausgestellt werden. Wer die neue Anzeige-Pflicht vorsätzlich oder leichtfertig nicht erfüllt, handelt ordnungswidrig und kann mit einer Geldbuße bis € 15.000,00 belangt werden. Allerdings greift diese Straf-Regel erst bis zu sechs Monaten nach Inkrafttreten der EnEV 2014.

Was, wenn ein Energieausweis nicht vorliegt oder unkorrekt ist?

Theoretisch könnte ein Käufer klagen, wenn sich herausstellt, dass die Energieeffizienz eines Gebäudes schlechter ist, als angegeben. Jedoch ist ein solcher Fall bisher nicht vorgekommen. Wird einem Käufer kein Energieausweis vorgelegt, kann er diesen selbst erstellen lassen und die Kosten einklagen. Verfügt ein Makler über keinen Energieausweis bzw. nicht die enthaltenen Daten, ist er entschuldigt, wenn er seinen Auftraggeber schriftlich zur Einholung eines Energieausweises aufgefordert hat und dieser dem nicht nachgekommen ist. Die Nichtbeachtung kann hohe Geldbußen für den Eingentümer zur Folge haben.

Unterschiedliche Zahlen bei Bedarf- und Verbrauchsausweis

Zu unterscheiden ist bisher zwischen den Bedarfs- und einem Verbrauchsausweis. Bei Letzterem wird der Energiebedarf innerhalb der vergangenen drei Jahre anhand der Heizkostenabrechnung der Bewohner ermittelt. Die Rechnung ist stark abhängig vom Verhalten der Konsumenten und sagt nur bedingt etwas über anfallende Kosten für neue Bewohner aus. Der Bedarfsausweis basiert auf den Einschätzungen eines Fachmannes, der die Kosten auf Basis des abulichen Zustandes einer Immobilie kalkuliert.
Je nach Dokument können die Werte für dieselbe Immobilie sehr unterschiedlich ausfallen, da die Zahlen rein rechnerisch und ohne Objektbesichtigung erhoben werden. Die Energiebilanz fällt beim Verbrauchsausweis häufig günstiges aus. Nach einer Studie der Bundesbehörde für Bauwesen (BMVBS) aus dem Jahr 2011 wies der Verbrauchsausweis stets einen um 24 bis 30 Prozent niedrigeren Energiebedarf aus, als der Bedarfsausweis.
Während der Verbrauchsausweis nur etwa € 50,00 kostet, muss der Eigentümer für den Bedarfsausweis zwischen € 300,00 und € 400,00 zahlen. Jedoch gewährt die EnEV Eigentümern nicht in jedem Fall die Wahlfreiheit zwischen den Ausweis-Varianten.

Welcher Energieausweis für welche Immobilie?

Wurde der Bauantrag für das Wohngebäude vor dem 01.11.1977 gestellt und hat dies weniger als 5 Wohneinheiten, darf nur der Bedarfsausweis ausgestellt werden. Eine Ausnahme besteht, wenn das Wohngebäude bereits bei Errichtung die Anforderungen der Wärmeschutzverordnung von 1977 erfüllt hat oder nachträglich auf diesen Stand gebracht wurde.
Für Wohngebäude, deren Bauantrag ab dem 01.11.1977 gestellt wurde, besteht Wahlfreiheit bezüglich des Energieausweises, ebenso bei Nichtwohngebäuden.
Baujahr   bis 1977
bis 4 Wohneinheiten: Bedarfsausweis   

ab 5 Wohneinheiten: freie Wahl

Baujahr ab 1978
bis 4 Wohneinheiten: freie Wahl
ab 5 Wohneinheiten: freie Wahl

Verbrauchsorientierter Energieausweis

Der Energieausweis auf Verbrauchsbasis, kurz Verbrauchsausweis, wird auf Grundlage des tatsächlichen Energieverbrauchs der Gebäudebewohner der letzten drei Jahre erstellt. Der tatsächliche Verbrauch eines Gebäudes kann insbesondere wegen des Witterungseinflusses und sich ändernden Nutzerverhaltens vom angegebenen Energieverbrauchswert abweichen.

Bedarfsorientierter Energieausweis

Der Energieausweis auf Bedarfsbasis, kurz Bedarfsausweis, berechnet den Energieverbrauch eines Gebäudes aufgrund seiner Größe, der verwendeten Baumaterialien und der Anlagetechnik unter Normbedingungen. Diese Werte sind unabhängig von der Anzahl der Bewohner und deren Gewohnheiten.

Wo ist der Energieausweis erhältlich?

Während der Verbrauchsausweis häufig von den jeweiligen Versorgern oder Messanbietern erstellt wird, kann ein Bedarfsausweis nur durch sogenannte „baubezogene Berufe“ ausgestellt werden. Das sind beispielsweise Architekten, Ingenieure oder Handwerksmeister wie Heizungsbauer und Schornsteinfeger. Empfohlen werden Experten mit Zusatzausbildung als Energieberater. website host information . Eigentümerverbände wie Haus und grund, der Verband privater Bauherrn oder auch die Deutsche Energie-Agentur können hier mit Adressemn helfen. Der Energieausweis ist generell zehn Jahre lang gültig, unabhängig davon, ob er bedarfs- oder verbrauchsorientiert ist.

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Hannes Rasp

Hannes Rasp

Mit mehr als 15 Jahre Erfahrung in der Vermögensberatung, kennt sich Hannes Rasp nicht nur in Sachen Immobilienfinanzierung aus; das stets aktuell gehaltene Wissen um Finanzmärkte, -produkte und deren steuerliche Auswirkungen, macht ihn zu einem gefragten Berater für den Vermögensaufbau und die Vermögenssicherung. Er wählt mit sicherer Hand funktionierende Finanzprodukte, wobei er sich nicht auf Meinungen, sondern Fakten und Zahlen verlässt.

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