Neubau oder Bestandsobjekt? - TEIL 1

Prinzipiell…

kann die Frage nicht verallgemeinert beantwortet werden, da außer der wirtschaftlichen Betrachtung das Folgende eine entscheidende Rolle spielt:

Handelt es sich um die eigenen vier Wände oder eine Immobilie zur Anlage?
In welcher Lebensphase befindet sich der Käufer?
Bitte vergessen Sie auch nicht, dass die Kriterien Standort, Lage und Umfeld weiterhin bei der Entscheidung eine übergeordnete Rolle spielen.

Grundsätzlich…

… bietet der Neubau 5 große Vorteile:

Er ist neu, niemand hat ihn vor mir benutzt oder Macken verursacht.
In den nächsten 10 bis hoffentlich 20 Jahren sind keine großen Reparaturen wie Dach, Heizung, etc. zu erwarten (dem steht das Risiko von „Pfusch am Bau“ gegenüber, das aber bekannt ist und hier außen vor bleibt). Der Neubau ist technisch auf dem neuesten Stand.
Er bietet im Rahmen der Bauvorschriften völlige Gestaltungsfreiheit – ich kann meine eigenen vier Wände exakt so errichten, wie ich es möchte.
Bei einem Anlageobjekt bekomme ich für „Neubau-Erstvermietung“ sichtbar höhere Mieten als für gebrauchte Objekte.
Die neueren Themen wie Niedrig-Energie-Haus oder völlige Barrierefreiheit innerhalb der Wohnung lassen sich praktisch nur im Neubau verwirklichen.

Dem stehen folgende Nachteile gegenüber:

Ein Neubau ist wesentlich teurer al sein gebrauchtes Objekt (wenn alle anderen Elemente vergleichbar sind) und wird zusätzlich dadurch verteuert, dass Sie während der Bauzeit bereits Zinsen bezahlen ohne Mietersparnis oder – einnahmen zu haben (Bauzeitzinsen).

Die höhere erzielbare Miete wiegt so gut wie nie den höheren Kaufpreis auf. Gebrauchte Objekte haben die deutlich bessere Rendite: Also ein wesentlich besseres Verhältnis von Kaufpreis zu Mieteinnahme bei Vermietern oder ersparter Miete bei Selbstnutzern.

Es gibt keine Erfahrungswerte zu den Betriebskosten.

Der Bauherr/Erwerber hat keine Ahnung, wer seine Miteigentümer, Nachbarn (oder Mieter) sein werden – im Unterschied zum Altbau, der über eine gewachsene Bewohnerstruktur verfügt. Somit kennt man beim Neubau de Lebensgewohnheiten der Nachbarn oder Miteigentümer nicht: Wie verhalten sie sich in der Eigentümerversammlung oder im täglichen Leben, wann üben sie Klavier (oder Schlagzeug) usw.

Der Bau kann teurer werden als veranschlagt – praktisch jeder Bauherr erzählt das. Im Extremfall (wenn die Baufirma pleite geht) kann es sich hier um sehr hohe Beträge handeln.

Die folgenden Klagen „Den Ärger (mit Handwerkern) tu ich mir nicht mehr an“ oder „Hätte ich gewusst, was da auf mich zukommt, hätte ich es nicht gemacht!“ hören wir von einem sehr hohen Prozentsatz der Bauherren – Bauen scheint also selten so einfach zu sein wie erhofft.

Baumängel, die bis zum 5. Jahr auftreten, sind zwar durch Gewährleistung abgedeckt, jedoch treten viele Schäden nach unserer Erfahrung nach dem 6. Jahr auf. Nicht selten können Mängel während der Gewährleistungszeit nicht beseitigt werden, weil die Handwerkerfirma dazu nicht in der Lage ist (z. B. wegen Insolvenz, nicht verbesserbarem Pfusch, usw.).

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