Neubau oder Bestandsobjekt? TEIL 3

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Zum Thema Mieteinnahmen

Parallel zum Preisverhalten eines Neubaus (wie bei Neuwagen) verhalten sich auch die Mieten: Die höchsten Mieten kann man für Neubau-Erstvermietungen erzielen. Schon beim ersten Mieterwechsel in den ersten Jahren erzielen sie u. U. eine niedrigere Miete als zuvor. Der Anleger einer Neubauwohnung steht also zunächst potentiell vor sinkenden Mieteinnahmen.

Anders der Käufer einer gebrauchten Wohnung: Ist die Wohnung zu üblichen Preisen vermietet, wird sich seine Mieteinnahme parallel zum Mietmarkt entwickeln (hoffentlich nach oben). Häufig jedoch erwirbt man Wohnungen mit Einnahmen, die unter dem augenblicklichen Mietniveau liegen. Hier besteht durch Mieterhöhung oder bei Neuvermietung die Möglichkeit, die Einnahmen und somit die sowieso schon höhere Rendite noch zu steigern.

Aufgrund des unterschiedlichen Verhaltens von Neubau und Gebrauchtobjekten spielt der Kaufpreis und das Lebensalter des Käufers eine wesentliche Rolle.

Lebensphasen und ihre Auswirkungen auf die Abwägung

In jungen Jahren

Der heutige Arbeitsmarkt und auch familiäre Veränderungen verlangen ein Höchstmaß an Flexibilität (geänderter Wohnraumbedarf durch Nachwuchs oder de Notwendigkeit, zu einem neuen Arbeitsplatz umzuziehen).

Dies lässt sich bei Eigennutzung praktisch nur mit gebrauchten Objekten verwirklichen, da der im letzten Artikel beschriebenen Anfangsverlust von Neubauten hierbei eine ständige Vermögensvernichtung zur Folge hätte.

Auch junge Anleger fahren mit einem gebrauchten Objekt besser, da es sich aufgrund der höheren Mietrendite fast von alleine trägt und somit Einkommensschwankungen leichter zu verkraften sind.

Die vierzigjährigen Eigennutzer

Stellen Sie sich vor, jemand kauft mit 40 sein Neubau-Eigenheim (das klassische Alter).

25 Jahre später mit 65 geht er in Rente und möchte jetzt mietfrei wohnen, d. h. geringere oder keine Ausgaben fürs Wohnen haben. Aber genau jetzt fängt das 25 Jahre alte Objekt an, richtig Geld zu kosten: Heizung, Dach, Böden, Fenster usw.

Schauen Sie sich aus heutiger Sicht als Beispiel ein Haus aus den frühen achtziger Jahren an: da ist viel zu tun! Modern ist es auch nicht mehr – Sie bekommen weniger Geld dafür als für Wohnungen aus den 20er oder 2000er Jahren.

Aber genau jetzt wollen Sie eigentlich kostenfrei wohnen und nicht finanziell und zeitlich eine Baustelle betreuen. Das funktioniert so überhaupt nicht.

Eigennutzer im Ruhestand

Hier kann die Neubauimmobilie ihre größte Trumpfkarte ausspielen und wir haben die sinnvollsten Rahmenbedingungen für den Erwerb eines Neubaus:

Jemand kauft sich mit 65 seine eigenen vier Wände im Neubau, hat die nächsten 10-20 Jahre wirklich Ruhe vor Überraschungen und Reparaturen und im Idealfall ist die wirtschaftliche Situation so, dass der erhöhte Kaufpreis bezahlbar ist und durch die Vorteile aufgewogen wird.

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Heimo Bucerius

Heimo Bucerius

Heimo Bucerius war mit seiner Vermögensberatungsfirma unter den TOP25 Deutschlands der vom Wirtschaftsmagazin Euro getesteten Finanzberater (25 von 18.000 Bewerbern wurden ausgezeichnet). Als Finanzberater ist er seit über 20 Jahren auf Immobilien spezialisiert – ein wesentliches Gebiet für den Vermögensaufbau mit Sicherheit und Rendite. Über Vorträge und Seminare in Deutschland, England, USA, in der Schweiz und der Slowakei vermittelt Heimo Bucerius wichtiges Immobilienwissen.

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