Spätestens, wenn eine Wohnung oder ein Haus verkauft werden soll, soll das Objekt den größten Wert haben und den höchstmöglichen Preis erzielen. Und genau an diesem Punkt ist es interessant, welche Maßnahmen man unternehmen kann, um den Wert zu steigern. Dies gilt für Selbstnutzer und Anleger. Eine Auswahl dieser Möglichkeiten stellen wir Ihnen hier und im nächsten Blogbeitrag vor. Zuvor müssen jedoch zwei Grundsätze geklärt werden:
Rentabilität. Grundsätzlich macht es keinen Sinn, mehr Geld in eine Maßnahme zu stecken, als hinterher an Mehrerlös dabei herauskommt. Bei allen Verbesserungen müssen Sie also vorher abschätzen, ob sie wirtschaftlich sind: Sie müssen mehr Mehrerlös bringen als sie kosten. Hier gibt es leider einen Sonderfall: Manchmal muss man Geld in ein Objekt stecken, um es überhaupt verkäuflich zu machen; hier kann man schlecht den „Profit“ berechnen, da es einfach nur um Ja oder Nein (verkäuflich) geht.
Größe der Maflnahmen. Sie können eine große Bandbreite an Dingen tun, um den Wert eines Objektes zu steigern: vom schlichten Putzen der Wohnung über eine komplette Wärmedämmung bis hin zur Gründung einer Bürgerinitiative, um den Lastwagenverkehr aus der Straße zu bekommen – Aufwand und Kosten können klein bis ganz groß sein. Unser Tipp: fangen Sie mit den kleinen Sachen an und arbeiten Sie sich, sofern wirtschaftlich, langsam zu den teureren vor. Und testen Sie immer wieder, wie die Nachfrage und der erzielbare Preis jetzt ist.
Ermitteln Sie den ungefähren Wert des Objekts. Dazu stehen Ihnen Vergleichsobjekte in Immobilienportalen, Onlinerecherche, Auskünfte bei ihrer Bank oder ein kleines Gutachten zur Verfügung.
Putzen. Eine wirklich saubere Wohnung (inklusive Fenster) erzielt immer schneller Zuspruch und einen besseren Preis als eine ungepflegte. Dies gilt übrigens auch bei Vermietung.
Gerüche. Stellen Sie sicher, dass auch der kleinste unangenehme Geruch beseitigt ist. Dazu mag Putzen und eventuell Streichen (ganz oder stellenweise) gehören – auf jeden Fall aber unmittelbar vor der Besichtigung lüften! Wir haben einmal eine Wohnung, die über Monate „unvermietbar“ war, nach Anwendung aller drei Maßnahmen zur Geruchsbeseitigung innerhalb von Tagen vermietet.
Schön machen. Wenn die Wohnung leer ist, renovieren oder streichen Sie sie, sodass sie freundlich, frisch und hell ist (auf keinen Fall kunterbunte oder schwarze Wände vom bisherigen Nutzer lassen!).
Aufräumen. Ist die Wohnung beim Vorzeigen noch bewohnt, sorgen Sie dafür, dass sie ordentlich aufgeräumt ist (und gelüftet!).
Bodenbeläge. Alte Teppichböden, womöglich noch mit Flecken und Druckstellen von Möbeln, oder abgewohntes Laminat machen einen sehr schlechten Eindruck. Hier lohnt sich eine Erneuerung hin zu modernen Belägen (siehe Abschnitt Trends) fast immer – im Zweifelsfall wirkt ein sauber freigelegter Estrich immer noch besser als alte Beläge. Bei Holz- oder Parkettböden kann Abschleifen und neu Versiegeln optische und damit preisliche Wunder bewirken.
Bäder (und Küchen). Ein altes Bad, das inzwischen völlig unmodern geworden ist (80er Jahre olivgrün, 90er Jahre Krankenhaus-weiß) oder in schlechtem Zustand ist (Sprünge, Kalkflecken, Schimmel) kann man für relativ kleines Geld erneuern, sodass der Eindruck so viel besser ist, dass man auf jeden Fall einen Mehrerlös erzielen kann. Das kann man treiben bis hin zum Vergrößern des Badezimmers, um ein modernes „Wohnbad“ zu erhalten – das lohnt sich aber sicher nur in großen bis sehr großen Wohnungen oder Häusern.
Grundriss verbessern. Manche ältere Grundrisse sind einfach nicht mehr das, was Leute wollen. Hier kann es sinnvoll sein, durch Entfernen von (nicht tragenden) Wänden große Räume zu schaffen oder sehr große Räume durch Einziehen von Unterteilungen zu kleineren, besser nutzbaren Räumen zu unterteilen. Dies ist bereits eine kostspielige Maßnahme, kann aber den Unterschied zwischen unverkäuflich und verkäuflich machen: zum Beispiel ist eine in München begehrte 85 qm-Zimmer Studio-Wohnung in den neuen Bundesländern nahezu unverkäuflich und schwer vermietbar; hier mag die Schaffung eines dritten Zimmers Wunder bei der Vermarktung bewirken.
Garten. Bei Besichtigungen muss der Garten gepflegt sein und so ausschauen, dass man sich gerne darin aufhalten würde.
Balkon. Das gleiche gilt für einen Balkon – auch hier wirken ein paar Pflanzen (nicht zu viele!) Wunder.
Bei all diesen Punkten gilt: beachten Sie Trends. Es schadet nichts, vor Vermarktung einer Wohnung oder eines Hauses in ein paar Möbelhäuser und Bad-Studios zu gehen und ein paar Hefte „Schöner Wohnen“ zu lesen, um dann die oben beschriebenen Maßnahmen in der Art umzusetzen, dass sie der Zielgruppe für Ihr Objekt entsprechen (Singles, junge Familien, Rentner…). Denken Sie daran, dass in Werbung und Verkauf der Grundsatz gilt, „der Wurm muss dem Fisch schmecken, nicht dem Angler“. Was Sie anbieten, sollte also trendy sein.
Allerdings kann es besser sein, möglichst zeitlos in neutralen Farben zu bleiben. Mit hellen Wandfliesen (allerdings in modernen Formaten) und Bodenfliesen in Grau-/Anthrazittönen sieht ein Bad auch in ein paar Jahren noch neuwertig aus. Und wenn es Bordüren sein müssen, dann bitte auch neutral in Farbe und Muster.
Fazit: Man kann etwas tun! Dies ist eine kleine Auswahl aus vielen möglichen Ideen, die man umsetzen kann, um beim Verkauf einen besseren Preis zu erzielen, als wenn man es einfach so laufen ließe. Aber noch einmal – es gelten immer die beiden Grundsätze vom Anfang: Fangen Sie mit den kleinen Maflnahmen an und arbeiten Sie sich vor zu den teureren, und achten Sie stets darauf, dass die Investition sich auch wirklich rechnet.
