Was bedeutet das beim Immobilienkauf? Früher waren aus reinen Steuerspargründen sogenannte Vollfinanzierungen gefragt und beliebt – also möglichst wenig bis gar kein Einsatz von eigenem Geld. In der heutigen Situation, in der es bei konservativen / sicheren Anlagen kaum bis keine Verzinsung gibt, ist Eigenkapitaleinsatz beim Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses zur Anlage jedoch durchaus interessant (davon abgesehen, dass es vernünftig ist). Wie aber verzinst sich das?
Eigenkapital, wie der Begriff schon sagt, ist das Geld, das bei Erwerb einer Immobilie selbst bezahlt wird. Also de facto vorhanden ist und nicht geliehen werden muss. Geliehenes Geld nennt sich Fremdkapital.
Heutzutage bringt es leider nichts, das Eigenkapital auf einem Sparkonto liegen zu lassen. Darum überlegen sich viele, wie sie ihr Geld anderweitig vernünftig anlegen können. Nehmen wir einmal an, dass ein Käufer eine bestimmte Menge Kapital unterbringen möchte, damit dies für ihn „arbeitet“ und am Ende mehr Geld übrig bleibt. Wie viel mehr bleibt übrig und wie schnell passiert das? Das sagt uns die Eigenkapitalrendite.
Hier ein Rechenbeispiel, basierend auf einer kleinen Eigentumswohnung aus einem unserer letzten Objekte, zur Veranschaulichung der Berechnung der Eigenkapitalrendite:
| Kaufpreis für Wohnung | 100.000 € |
| + Kaufnebenkosten 10 % | 10.000 € |
| Gesamtinvestition | 110.000 € |
Sie entscheiden sich dafür, ein Bankdarlehen über 90.000 € aufzunehmen (bei 2 % Zinsen), das heißt, Sie benötigen noch 20.000 € an Eigenkapital, um die 110.000 € bezahlen zu können. Ihre Wohnung erzielt eine Nettomiete von 3.400 € pro Jahr. Hier haben wir von den Mieteinnahmen die sonstigen Kosten, die auf den Eigentümer zukommen, schon abgezogen, d.h. 3.400 € bleiben auf Ihrem Konto. Im Verhältnis zu 110.000 € wären dies 3,1 % Mietrendite. Dies alleine wäre im heutigen Anlage-Umfeld kein schlechter Ertrag (siehe Blogbeitrag: Wege aus der Nullzinsfalle).
Aber was viele nicht zu Ende rechnen, ist Folgendes: Beim Kauf von Wohnungen erhalten Sie die Möglichkeit der Abschreibung. In unserem Beispiel können etwa 24.000 € über ca. 15 Jahre abgeschrieben werden, das wäre pro Jahr 1.600 €.
Abschreibung ist einfach ein Betrag, der nicht der Steuer zu unterwerfen ist. (Lassen Sie sich bitte von Ihrem Steuerberater beraten, da wir hierzu keine Auskünfte geben dürfen. Wir nehmen diese Zahlen nur fiktiv an.) Die steuerliche Rechnung würde dann wie folgt aussehen:
| Mieteinnahmen | 3.400 € |
| - Abschreibung (ca.) | 1.600 € |
| - Zinsausgaben 2% auf 90.000 € | 1.800 € |
| = steuerliches Ergebnis | 0 € |
Durch Ansatz der Zinsen und Abschreibung bleiben Ihre Mieteinnahmen also steuerfrei! Und jetzt wird’s spannend! Eigenkapitalrendite berechnen:
| Netto-Mieteinnahmen | 3.400 € |
| +/- Steuern | 0 € |
| - Zinszahlung | 1.800 € |
| = Überschuss | 1.600 € |
Sie haben 20.000 € eingesetzt und haben am Jahresende 1.600 € echten Vermögenszuwachs. Es wurden 8 % Rendite auf Ihr Eigenkapital erzielt. Also, das klingt doch schon besser als 0,25 %-Tagesgeld! Mit diesem Überschuss könnten Sie dann Ihre Fremdmittel tilgen. In unserem Fall wären das 1,75 % Tilgung.
Nach einem Jahr hätten Sie nur noch 88.400 € Schulden (90.000 € minus 1.600 €), ohne selbst einen zusätzlichen Euro einzubringen. Nach 10 Jahren hätten Sie bereits 17.500 € ohne eigenen Aufwand und steuerfrei entschuldet, sprich Vermögenszuwachs gebildet. 1)
So arbeitet ein wenig Eigenkapital das ganze Jahr für Sie!
Zusätzlich gibt es eine weitere Betrachtung: Angenommen, Sie nutzen die aktuelle Niedrigstzins-Phase, um mehr und schnell zu tilgen, und vereinbaren mit der Bank statt 1,75 % nun 3% Tilgung (damit wären Sie nebenbei bemerkt nach ca. 21 Jahren schuldenfrei), dann müssten Sie aus eigener Tasche zuzahlen:
| Netto-Mieteinnahmen | 3.400 € |
| - Zinsen | 1.800 € |
| - Tilgung 3% | 2.700 € |
| = Jährliche Zuzahlung | 1.100 € |
Das sind 92 € pro Monat. Das ist ein „Sparprogramm“, das doch sehr bezahlbar scheint.
Hier der Clou bei der Sache: Sie bezahlen am Monatsersten Ihre „Sparrate“ von 92 €, und haben damit sofort 225 € getilgt, also 133 € mehr, als Sie selbst bezahlen. Man könnte auch sagen, das ist ein Zuschuss von 144 %, den Sie bei jeder Rate sofort steuerfrei bekommen.
Ein tolles Ergebnis, da müssen sich andere Spar- und Förderprogramme warm anziehen.
1) Falls Sie nachgerechnet haben: Es sind mehr als 10 x 1.600 €, da beim typischen Baudarlehen jedes Jahr mehr getilgt wird.
